다음 차례는 어디일까 : 서울과 하남, 그리고 1기 신도시

최근 김포가 불장을 겪은 후 이제는 파주가 거침없는 상승을 지속하고 있다. 2년 전만 해도 4-5억쯤 하던 운정이 어느새 호가가 10억에 가까워졌다는걸 보니 최근의 상승이 어마어마함을 알 수 있다.

김포 묶으니, 파주 집값 급등..덩달아 서울도 '들썩'

김포 걸포동 신축인 메자를 살펴보면 18년도 4억 내외로 거래되던 아파트가 7억 6천까지 거래되어 거의 두배에 가까운 상승을 보여주었고, 운정 센푸의 경우 18년 4억 내외의 아파트가 현재 9억까지 급상승, 2배 이상의 가격 상승을 진행 중이다.

 

미분양을 우려하던 검단은 최근 '장화 신고 들어가서 구두 신고 나온다'는 말이 나올 정도로 재평가받고 있고 어느새 시흥은 9억을 바라보며 고를 외친다. 홀로 소외받았다며 조롱받던 일산은 호수공원을 중심으로 신고가를 갈아치우고 있다. (킨텍스는 15억을 넘겼다) 수도권의 모든 곳이 불장이고 최근에는 세종, 부산, 대구 등 지방마저 급격히 튀어올랐다.

 

서울이 너무 싼 거 아냐?

 

불장이 지속되며 주식처럼 여기저기 순환매를 지속하다 보니 어느덧 10억 아파트를 보기가 정말 쉬워졌다. 어느 지역을 펼쳐도 10억대의 아파트가 보인다. 이쯤 되니 사람들이 공통적인 생각을 하기 시작한다.

부동산 '규제 풍선효과' 전국 돌다가.. 강남 아파트값 다시 '들썩'

서울이 상대적으로 저렴해 보이기 시작한 것이다. 똑같은 10억대 아파트라면 서울 아파트를 사는 게 사람의 심리다. 최근 재건축사업의 '2년 실거주 의무' 규제가 국회를 통과하지 못하면서 재건축에 대한 기대감도 커졌다. 다시 한번 서울, 특히 강남에서 신고가를 경신하기 시작했다.

 

서울의 상승세가 다시 시작되면서 이제는 절대 오를 일이 없다던 다세대·연립주택과 빌라마저 가격이 상승 중이다. 늦게나마 주택을 구매하려는 무주택자들의 패닉 바잉 때문인데, 이로 인해 빌라 거래량이 2008년 이후 12년 만에 최대치를 기록하고 있다.

 

1기 신도시에 기회가 올까

 

최근 사람들이 서울을 제외하고 다음 상승지로 자주 언급하는 곳이 분당, 산본, 평촌 등 1기 신도시다. 재건축 규제가 해소되면서 기대감도 커진 상태다. 사실 신도시 신축들의 어마어마한 가격들을 보다가 1기 신도시(가령 산본 등)를 보면 굉장히 저렴해 보이는 착시 효과가 발생한다.

 

1기 신도시들은 도시를 관통하는 지하철과 서울로 운행하는 수많은 버스 노선이 존재하고, 계획도시답게 도로가 잘 닦여 있다. 사실 최근 신도시들보다 입지적인 측면에서 더 우월한 곳들이다. 또한 상가가 잘 형성되어 있고 학군이 잘 자리 잡고 있어 안정되어 있는 곳들이기도 하다.

 

서울로 출퇴근이 용이하고 일상생활을 하기에도 적합한 곳인데 단지 구축이라는 이유로 최근의 불장에서 소외되어 있는 경우가 많았다. 하지만 1기 신도시들의 연한이 얼추 30년을 채우면서 재건축에 대한 기대감이 커졌고, 다음 상승의 수혜자가 아닐까라는 기대감에 조금씩 들썩이고 있다. 

 

잊혀진 하남에도 볕들 날이 오는가

 

최근 1년간 위례와 미사가 상승한다는 기사를 본 적 있는가? 18년부터 아침마다 부동산 기사를 모두 읽고 부동산 카페와 몇 명 커뮤니티를 돌아다니며 글을 읽지만 하남 가격이 오른다는 글을 본 적이 없다. 오히려 하남 거주민들로 보이는 이들의 불평불만이 꾸준하게 올라온다. 가끔 나오는 기사라고 해봐야 교산 신도시와 관련된 이야기뿐이다.

하남은 18년도에 서울과 함께 투기과열지구로 지정된 이후 상대적으로 소외되어 있다. 최근 1-2년간 조정지역이던 수도권 전역이 불장속에서 이른바 퀀텀 점프를 기록하였다. 퀀텀 점프란 단기간에 비약적인 상승을 의미하는데 보통 점진적 상승이 아닌 계단식 상승을 일컫는 말로 사용된다.

 

하남의 대다수 아파트들은 다른 지역의 그래프에서 쉽게 볼 수 있는 퀀텀 점프가 잘 보이지 않는다. 앞서 말한 지역들의 상승률이 거의 100%에 가까운 것을 생각하면 상대적으로 상승률이 저조한 편이다. 아마도 하남이 18년도부터 투과지역으로 지정되어 대출이 제한되었고, 2년 실거주 등 여러 규제가 따라오면서 투자자들의 주목을 받지 못했던 탓이다.

 

최근 수도권을 비롯한 전국적인 투과지구 지정으로 하남의 약점이 해소되었다. 이젠 역으로 서울이 상승하면서 하남도 서울을 따라가는 것이 아니냐는 전망이 등장하고 있다. 5호선 직결화와 9호선 연장, 3호선 여부, gtx-d 등 여러 호재가 남아있기 때문에 앞으로의 향방이 기대된다.

 

저는 개인적인 공부를 위해 글을 쓰고 있을 뿐 혹시나 이 글을 보신 분들께 투자를 권유하는 글이 절대 아닙니다. 모든 선택과 그에 따른 결과는 본인의 책임이라는 것을 다시 한번 생각하시고, 다만 이런 정보도 있다는 것을 참고하셨으면 좋겠습니다.