한국 부동산의 미래 : 일본 다마 신도시 근황

최근 저출산에 대한 이슈가 커지면서 모든 미디어에서 출산율로 난리다. 많은 사람들이 이러한 저출산에 부동산을 엮어 한국 부동산의 미래를 예상하기 바쁘다.

 

우리가 부동산의 부정적 미래를 그릴 때 대표적으로 떠올리는 나라가 일본이고, 그중에서도 자주 등장하는 예시가 다마 신도시라는 곳이다. 일본을 가본 적 없는 나조차 다마 신도시에 대해 여러 번 들어보았으니 부동산에 관심있는 사람이라면 누구나 다 아는 그런 도시다. 

 

막연히 일본 버블의 끝을 보여주는 도쿄 외곽의 도시이자 한국 부동산의 미래로 불리우는 그 곳, 그런데 이번에 mbc에서 sk증권과 협업하여 다마 신도시에 대한 영상을 하나 냈다.

 

다마 신도시는 수도인 도쿄에서 25km에서 40km 에 위치한 신도시다. 영상에서는 시청 간 거리를 비교해서 일산시청과 분당시청을 제시하고 있는데, 강남역에서 거리를 재어보면 25km는 남양주, 광교, 부천 정도의 거리다. 40km는 북으로는 양주, 남으로는 동탄 정도 되는 거리다. 우리나라도 치면 다마 신도시는 부천에서 송도, 광교에서 동탄까지 걸쳐있는 신도시로 보면 되겠다. 

다마 신도시라고 하면 젊은이가 살지 않고 노인들만 가득한 유령도시라는 이미지가 우선한다. 하지만 그것은 일본 전체의 저출산 문제일뿐 오히려 통계상 다마 신도시의 인구 증가율은 일본 전체의 인구 증가율보다 높다. 유령도시의 이미지는 다마 신도시의 본질이 아닌 것이다.

 

일본의 고령화, 저출산 문제에 맞서 다마 신도시도 이에 대응하는 정책을 폈고, 그 와중에 3가지 주요 요인을 발견하였다.

 

첫 번째는 젊은 층을 끌어들이는 신축 효과다. 다마 신도시 내에서도 새롭게 개발된 지역은 젊은 인구가 모여드는 모습이 뚜렷했던 것이다. 하지만 단순히 이 요인을 근거삼아 신축만 연이어 짓는 정책은 잘못된 것인데, 노령화된 도시의 슬럼화는 계속되기 때문에 결론적으로 균형있는 개발 방식이나 살기 좋은 도시를 만드는 방법이 아니다. 

 

두번째는 교육 시설이다. 좋은 교육 시설은 젊은 인구를 유인하는 원인이 된다. 다마 신도시 내에 위치한 도쿄 도립대학은 일본 내 공립대학 인기 순위 1위의 대학으로 좋은 교육 시설은 청년 인구의 자연스러운 유입을 유도한다.

 

세번째는 도로와 대중 교통이다. 다마 신도시 역시 도쿄의 배드 타운으로 계획된 신도시이기 때문에, 도쿄와의 접근성이 굉장히 중요한 요소다. 이는 우리나라 역시 마찬가지.

 

주택을 바라보는 일본인의 인식 변화

 

장기간의 경제 불황으로 일본인이 주택을 바라보는 인식이 많이 변화하였다. 버블 시절 일본도 지금의 우리처럼 주택을 투자 자산으로 보고 많은 투자를 진행하였지만, 버블이 꺼지고 경제 불황이 지속되자 이제는 주택을 투자 자산이 아닌 감가상각의 자산으로 보는 인식이 대세가 되었다. 그로 인해 일본은 이사 횟수가 적고 그만큼 거주 환경과 삶의 질을 많이 고려하여 집을 매매한다고 한다.

 

그런데 우리 역시 거주 환경과 삶의 질을 고려하고 있다. 왜? 코로나19가 그렇게 만들었다. 의도치 않게 재택 근무 등 집에 머무는 시간이 늘어나면서 집과 그 주변의 환경이 삶의 질에 큰 영향을 미친 것이다. 우리는 이미 초품아와 같은 학군이나 한강뷰, 호수뷰 등으로 대표되는 자연 등 주택 주변의 환경에 민감하다.

 

그렇다면 인간이 삶의 질을 추구할 때 나타나는 도시 현상은 없을까? 다마 신도시도 변화가 있었다. 컴팩트 시티라고 하여 '핵심지 중심으로 도시 운영에 필요한 자원들을 효율적으로 운영'하고자 하는 움직임이다. 역을 중심으로 마트, 쇼핑몰, 아울렛, 호텔 등이 밀집되어 있고, 역중심 고밀화로 비워진 외곽 공간에는 산업기반을 확충해 도시의 효율성을 높인다.

 

우리나라 부동산의 미래는?

 

우리 나라도 점차 부동산의 양극화가 심해진다고 전망하는 사람이 많다. 아니, 이미 양극화가 시작되었다고 보는 사람도 있다. 그래서 어딜 사야 하냐고? 그래, 중요한건 그거다.

 

우리는 다마 신도시를 보면서 약간의 힌트를 얻을 수 있다. 컴팩트 시티라는게 사실 말은 거창하지만 지금의 역세권, 자급자족이 가능한 도시와 다를바 없다. 좋은 교육 시설과 잘 갖춰진 대중 교통, 젊은 층이 선호하는 시설을 갖춘 신축이 유망하다. 삶의 질을 따져보아 자연을 품고 있고 자급자족이 가능한 도시면 더욱 좋다.

 

오랜만에 흥미로운 영상이었다. 막연하게만 알고 있던 다마 신도시의 최근 모습과 발전 흐름을 캐치할 수 있어 더욱 좋았다. 하루하루 직장 생활로 바쁘지만 잠깐 시간을 내어 위 영상을 한번 보는 것을 추천한다.