돌고 도는 부동산 시장과 내가 취해야할 전략

최근 몇 년간 부동산 시장은 대세 상승기였다. 어떤 명분이 붙어도 그것이 곧 호재가 되어 가격 상승에 일조하였다. 모든 자산은 상승과 하강을 반복한다는 점을 고려할 때, 자산시장의 점진적 우상향과는 별개로 급격하게 오른 부동산 시장이 조정을 받는 것은 어찌보면 당연해 보인다. (물론 그 시기가 언제일지는 알 수 없지만)

 

현재 가계대출은 강력한 ltv 규제를 받고 있으며 이로 인해 혹자는 '40% 대출이 어떻게 영끌이 될 수 있냐'고 되묻는다.(투기지역 9억이하 기준) 하지만 주변을 둘러보자. 정말 ltv에 딱 맞추어 대출받는가? 부모론 4.6%부터 시작하여 각종 사내대출과 공제회대출 등 심지어 생활안정자금까지 받아서 영끌에 나선다. 기반이 부족한 가정은 고금리의 사채까지 끌어들여 영끌을 시도하고 있다.

솥이 넘어가는 이유는 솥다리 중에 약한 다리 하나가 부러졌기 때문이다. 부동산 가격이 조정 또는 하락을 맞이한다면 그것은 겨우 ltv 40%만 대출받은 당신이 아니라 현금 흐름이 막힌 자영업자나 기타 취약층에서 시작될 것이다. 

 

지금의 대세상승장은 심리가 시장을 좌우한다. 호가가 곧 시세가 되는 시장에서 대중의 시선이 아래로 향하게 되면 어떨까. 물론 이번에도 호가가 시세를 형성할 것이다. 물론 그 방향이 위가 아니라 아래가 되겠지만. 내가 버티고 서있어도 내 옆에 재정적으로 취약한 사람이 가격을 낮추어 매매에 나선다면 그것이 곧 시세가 되어버리는 것이다.

 

일정하게 움직이는 부동산 시장

 

1970년대 경제개발 계획에 편승하여 국내에 유이된 오일머니가 부동산 시장으로 흘러들어갔다. 이에 77-78년 전국의 지가 상승률이 34%, 50% 급등하였고 투기꾼, 프리미엄, 복부인이라는 새로운 단어가 등장할 정도로 부동산 자산이 급등하였다. 또한 80년대에 접어들어 3저현상과 올림픽 특수를 기대하는 투기붐이 일어나기도 했다.

부동산부자의 시대는 끝났는가?

1988년 6월 18일 한겨레(좌), 1993년 경향, 한겨레(우)

2006년의 부동산 시장도 지금과 비슷하였다. 정부의 부동산 대책이 무색하게 큰 폭으로 가격이 상승했고, 부녀회의 집값 담합으로 수도권 전역의 아파트 값이 폭등하였다. 갈 곳 잃은 부동자금이 부동산 시장에 유입되었고, 투자자 및 실수요자들의 청약 열풍으로 시끌벅적한 시기였다.

2007년 종목별 투자 기상도 | 부동산뱅크 뉴스

이처럼 우리나라의 부동산 역사를 살펴보면 부동산이 주기적으로 급등하는 모습을 볼 수 있다. 이는 시장에 여유자금이 유입될 때마다 투자 접근성이 좋은 부동산으로 흘러들어갔기 때문이다.

 

꾸준히 우상향 해온 역사를 기억하라

 

과열된 시장은 그 정도의 차이는 있겠지만 결국은 가라앉기 마련이다. 이는 우리나라의 부동산 역시 마찬가지다. 우리는 이러한 과열과 침체 주기를 인지해야 하고, 하나의 선택을 해야 한다. 그것은 지금 당장 집 1채를 매입하는 것일 수도 있고, 다음 침체기가 올 때를 기다리는 방법도 있다. 무엇이 최선인지는 자기 자신이 가장 잘 알고 있을 것이다.

 

지금 당장 부동산이 급한게 아니라면, 너무 무리해서 시장에 뛰어들 필요는 없다. 지금의 부동산은 고평가 기간이고, 멀지 않은 시기에 조정 또는 하락을 받을 수 있는 위치에 존재해 있기 때문이다. 대부분의 전문가들이 향후 2-3년 정도면 하락을 맞이할 것이라 예상하는데, 부동산 시장에서 2-3의 시간은 겨우 전세 한두 바퀴 돌아가면 끝인 매우 짧은 시간임을 알고 있어야 한다.

 

물론 지금 당장 내 상황이 급해서 부동산 1채를 매입해야 한다면 그것도 좋은 선택이다. 어차피 장기 시계열로 보았을때 부동산은 우상향하고 있기 때문이다. 다만 모든 투자는 최악의 상황을 염두에 두고 진행하는 만큼, 자신이 버틸 수 있는 mdd는 어느 정도인지 충분히 이해하고 투자해야 할 것이다.