인천 동춘동 한양2차 아파트 임장기

지난 주말 송도를 다녀오는 길에 동춘동 한양 2차 아파트에 잠깐 들렀습니다. 따로 주차할만한 공간은 찾지 못해 가볍게 이곳저곳 돌아보는 것으로 임장을 마무리하였습니다. 개인적으로 예전 안산에 살 때와 비슷한 느낌이었습니다. 단지 앞쪽으로 상가가 밀집해 있고 뒤쪽으로는 초중고가 위치하여 살기 좋겠다는 생각이 드는 단지였습니다.

송도 상권 이용을 희망하는 사람들이나 남동 공업단지 직원들, 신혼부부들이 많이 찾는 지역으로 호갱노노 어플에서도 꾸준히 많은 사람들이 주시하고 있는 지역입니다. 인천광역시는 6대 광역시 중에서 인구 순유입 1위로 꾸준히 인구가 늘어나는 지역이기 때문에 수요 측면에서도 꾸준함을 보이고 있습니다.

동춘역과 동막역 사이에 위치해 있어 아파트 중심에서 도보로 14분 내외가 걸립니다. 역에 가까운 아파트인 경우에는 10분 내외에서 이동이 가능한 수준의 역세권입니다. 동춘동 자체가 인천에서 인구밀도가 높은 지역이라 추후 인천에 gtx가 들어오면 이 지역과 관련하여 추가적인 호재도 기대해볼 수 있습니다.

 

우선적인 재건축 대상

 

한양2차 아파트는 초중고를 모두 품고 있고 41개동 1440세대의 대단지 아파트입니다. 전국 아파트 중에서 재건축 조건에 임박하면서 용적률 100짜리가 잘 없습니다. 특히 수도권에서는 거의 마지막입니다. 본래 인근에 미사일 기지가 있어서 용적률 100으로 지어졌으나 이미 미사일 기지는 이전하였습니다.

 

 

 

최근 기사에서 역세권 위주로 재건축을 우선 허용한다는 기사가 있었습니다. 한양2차 아파트는 두개의 역을 이용할 수 있는 역세권에 해당하기 때문에 재건축 속도에 힘이 실릴 예정입니다.

재건축도 역세권 위주로 규제 푼다 | Daum 부동산

보통 용적률이 낮은건 주공아파트인 경우가 많은데, 그런 아파트들 대부분은 10-20평대의 아파트가 많습니다. 그런데 해당 아파트는 30평대가 존재합니다. 그만큼 토지지분이 크다는 의미입니다.

보통 30년 정도 된 아파트들은 재건축에 대한 기대감으로 가격이 상승하기 때문에 27-29년 사이에 매수하는 것이 좋습니다. (2020년 현재 한양 2차 아파트는 27년째입니다.) 요즘 분양하는 30평형대의 아파트가 대략 5억 정도인데 평당 건축비용을 700 정도로 잡으면 30평이 2억쯤 되고 대지 지분의 가치가 3억 정도가 된다고 예상할 수 있습니다. 보통 아파트 용적률이 대지지분 12평 정도에 30평쯤 나오는데 앞서 대지지분 12평의 가치가 3억 정도라고 가정하면 평당 2500입니다. 보수적으로 잡아도 2천 정도 되겠군요. 어디까지나 제 생각일 뿐

 

투자를 생각한다면

 

거의 30년이 다되어가는 아파트인지라 지하주차장, 엘리베이터가 없는 아파트입니다. 갭투자를 희망하는 분은 조금 더 돈을 주더라도 전세가 잘 나가는 2-3층 정도의 수리가 잘 되어있는 집을 사는 것이 유리해 보입니다. 단 6.17 부동산 대책으로 인천도 투기과열지구가 되었기 때문에 자금조달 계획서 및 대출 여부를 잘 살펴보아야 합니다.

 

또한 재건축 조합원 인정범위가 조정되어 분양 신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해서 조합원으로 인정합니다. 조합원으로 인정되더라도 매도할 경우 매수인은 조합원의 지위를 상실하기 때문에 갭투자로 들어온 분들도 결국은 실거주까지 생각하고 투자하셔야 합니다.

 

2021.07.23. 변동사항

[아유경제_특집] 재건축 ‘2년 실거주’ 백지화… 시장 분위기는? - AU경제

한동안 논란이었던 재건축 2년 실거주 요건이 백지화되었습니다. 이로써 재건축 대상 아파트에 대한 갭투자가 다시 가능해진 상황입니다. 나름 호재라면 호재겠군요.

이미 주목을 받고 있는 아파트인지라 재건축 기대로 인한 가격 상승이 있었습니다. 자금이 부족하다면 위쪽의 동춘마을도 괜찮겠다고 생각하였습니다. 한양 2차 26평과 동춘마을 24평의 대지지분이 20평으로 같기 때문입니다. 동춘마을 930세대 모두 24평형의 동일 평형이라 재건축 과정에서 갈등요소가 적다는 점 역시 긍정적입니다.

 

한 곳이 재건축을 시작하면 그 주변도 재건축에 들어갈 것을 기대하면서 동춘마을을 매입하는 것은 한양 2차에 비해 상대적으로 시세차익을 극대화할 수 있는 방법입니다. 한양 2차 아파트와 동춘마을 아파트 둘다 2021년 6월까지 법인들의 정리 물량이 나올 수 있으니 내년 4-5월 경에 급매로 나오는 매물을 찾아보는 것도 좋은 선택이 되겠습니다.

 

결국 선택도 결과도 본인의 몫

 

부동산 시장이 급변하고 있는 만큼 섣부른 투자는 금물입니다. 재건축이 매우 유망하다는 것이지 '무조건'이라 단정지을 수는 없습니다. 투자에 무조건이라는건 없습니다. 몇년 후 재건축이 된다 할지라도 내가 투자한 시간과 자금 대비 얼마만큼의 기대수익을 기대하고 있는지, 그리고 그 수익은 내가 수긍할 수 있는 수준인지 생각해보셔야 합니다.

 

저는 개인적인 공부를 위해 글을 쓰고 있을 뿐 혹시나 이 글을 보신 분들께 투자를 권유하는 글이 절대 아닙니다. 모든 선택과 그에 따른 결과는 본인의 책임이라는 것을 다시 한번 생각하시고, 다만 이런 정보도 있다는 것을 참고하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.