산본역 주변 부동산 임장기 : 충무, 세종, 율곡, 퇴계 아파트

오랜만에 부동산 임장기입니다. 사실 저에게 산본은 미지의 지역이었습니다. 학창 시절부터 직장을 구하기까지 경기 서부는 제 생활권이 아니었기 때문입니다. 그런데 전여친이라 쓰고 현 와이프라 읽는 분과의 연애를 하게 되면서 2-3년간 산본역을 중심으로 왕성하게 활동하였습니다. 지금도 와이프 단골 미용실이나 카페 때문에 주말에 한번씩 방문하고 있습니다. 피트인 앞 치즈케이크 카페 딸기케익은 사랑입니다

 

연애를 하는 중에 와이프가 산본역 인근 아파트로 이사하게 되면서 여러 집을 함께 보러다녔고, 결혼을 하면서 와이프가 살던 집을 빼는 것을 도와주었습니다. 또한 산본역은 신혼집으로 삼을만한 여러 후보지 중 하나였기 때문에 근방의 부동산 흐름을 계속해서 주시할 수 있었습니다.

산본역 인근의 아파트들은 1기 신도시인지라 대략 28-29년 정도의 연식을 보입니다. 그 시기에 지어진 아파트들의 공통점이겠지만 주차난이 굉장히 심합니다. 주차난이 너무 심해서 차단막을 설치하고 상가 방문 차량도 막는다는 이야기를 들었는데 지금도 그러는지는 모르겠습니다.

 

충무, 세종, 율곡, 퇴계 등 역세권 아파트들은 여러 평수가 섞여있지만 주로 20평 내외의 소형 평수들이 많습니다. 또한 서울과의 교통이 편리하고 타지역 대비 시세가 저렴하여 젊은 직장인과 신혼 부부들이 많이 사는 동네이기도 합니다. 직장인들과 입주 때부터 살아온 어르신들이 있어서 인구 구성은 어느 한쪽으로 치우치지 않고 적절해 보입니다.

 

gtx-c 금정역의 반사이익

 

금정역에 gtx-c 노선이 설치되는 것은 누구나 다 아는 사실이겠습니다만, 그래서 막상 금정역 인근을 살펴보면 마땅한 아파트가 보이지 않습니다. 초역세권인 헬스테이트 금정이 아니면 삼성 레미안 하이어스에 집을 구해야 하는데 가격대가 그만큼 비쌉니다. 초품아를 원하거나 역에서 걸어나와 10분 정도 걷는 것이 싫은 사람은 선택이 어려울 수 있습니다.

 

이에 금정역까지 한 정거장 차이에 위치한 산본역 아파트들이 주목받고 있고, 이들 단지들은 역세권임과 동시에 초품아면서 큰 상가단지를 앞에 두고 있기 때문에 산본역을 선호하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 또한 도장공원과 시민체육광장을 배후에 두고 있어 자연과 여가를 중시하는 요즘 트렌드에도 부합합니다.

 

리모델링만 잘 이루어진다면

 

작년부터 각 아파트마다 추진위가 설립되어 리모델링을 추진하고 있습니다. 재건축을 추진하기에는 기존 아파트들의 용적률이 높아 대안으로 리모델링이 관심받고 있는 것 같습니다.

산본신도시 아파트 리모델링 바람 거세다

리모델링은 아파트 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대는 남기고 새롭게 증축하는 방식입니다. 용적률이 높아도 사업이 가능한 방법으로 준공된지 15년 이상이면 사업을 추진할 수 있어 산본역 인근 아파트들 모두 해당합니다.

 

 

기존 아파트를 양옆으로 늘리는 수평 증축과 유휴 공간에 아파트를 새로 짓는 별동 증축을 통해 기존 가구 수 대비 15% 의 물량을 일반분양으로 내놓을 수 있습니다. 산본역 인근 아파트들 모두 2-3천 세대의 대단지이기 때문에 일반분양 물량이 많고, 그만큼 조합원의 분담금을 줄일 수 있으리라 기대합니다.

최근 서울시는 3종 일반주거지역내 리모델링 단지의 경우 법적 상한용적률인 300%를 상회할 수 있도록 용적률을 완화했습니다. 대표적으로 송파 성지아파트가 기존 용적률 274%에서 433%까지 안화되었습니다. 1기 신도시들의 연식이 30년에 근접한 만큼 경기도 역시 리모델링에 대한 적극적인 지원이 필요한 시기입니다.

 

사족이지만 송파구 성지아파트는 현재까지 유일하게 수직증축 허가를 받았습니다. 다만 이 아파트는 지반이 암반구조라 다른 아파트와 직접적으로 비교하기 어렵습니다.

최근 변창흠 국토교통부 장관이 역세권의 반경을 500m까지 늘리고 용적률도 300%까지 올리겠다는 구상을 밝혔습니다. 물론 첫 시작은 서울이겠지만 머지않아 수도권도 영향을 받아 해당 지침을 따라갈 확률이 높습니다. 위 지도에서 보이는 것처럼 산본역 인근의 단지들은 모두 500m안에 포함됩니다.

도심 역세권 용적률 '160%→최대 700%'..내주 국무회의 상정 | Daum 부동산

2021.01.09. 300%가 아니라 700%까지도 가능할 수 있겠습니다. 추이를 지켜봐야겠군요.

 

다음 차례는 누가 될 것인가

 

최근 몇 년간 전국적으로 부동산 가격이 상승하고 있습니다. 수도권은 대다수의 지역이 조정 지역으로 지정되었을 정도로 안오른 곳을 찾기가 힘듭니다. 이 와중에 1기 신도시들은 최근의 신도시보다 입지적으로 유리함에도 불구하고 상대적으로 시장에서 소외되어 있었습니다.

 

강남에서 시작된 바람은 수용성과 용수천을 지나 이제는 김포와 파주를 지나고 있습니다. 마치 주식의 순환매처럼 지역이 차례대로 상승하고 있으며 어느덧 수도권은 한바퀴를 다 돌아간 느낌입니다. 잠잠했던 강남의 거래량이 다시 늘어나고 있는 것이 이를 증명합니다.

 

수도권에 다음 차례가 온다면 그것은 1기 신도시들의 재조명이 될 것입니다. 입지는 불변하고 구축인 아파트는 새로 지으면 그만입니다. 신축으로 새롭게 단장한 1기 신도시의 밝은 미래를 기대해봅니다.

이 글은 작년 12월 중순에 작성하였으나 글감이 쌓여있어 1월 초에 공개되었습니다.

신고가 경신·거래 폭발..27년 된 산본 아파트 들썩이는 이유 | Daum 부동산

마침 오늘 관련 기사가 나서 참고하시라고 링크 추가합니다. 산본역 역세권을 보고계신 분들에게 도움이 될 것 같아 연결합니다.