평범한 신규 교사가 부동산을 구입하려면

주변 지인들과 부동산에 대해 이야기하다 보면 약간 당황스러울 때가 있다. 부동산에 관심이 많다고 하는데 막상 이야기를 해보면 전혀 아는게 없기 때문이다. 자신이 어떤 대출을 활용할 수 있고, 얼마만큼의 돈을 운용 가능한지 전혀 모르고 있는 경우가 많았다.

 

실제 지인들과의 대화 내용 중 지금 생각나는 것들은 다음과 같다.

 

Q. 교사가 어떻게 서울에 집을 구해?

A. 서울은 인구가 대략 천 만이나 사는 도시다. 모든 서울 사람들이 좋은 집에 사는 게 아니라는 소리다. 최근 몇 년간 부동산 가격이 상승한 것은 맞지만 그렇다고 서울에 집을 못 구하는 건 말이 안 된다. 질문을 다시 정정하자. '저는 역세권 신축에 초품아인 아파트에 살고 싶은데 교사 벌이로 이런 집은 못 살 것 같아요.'라면 충분히 수긍할 수 있다.

 

Q. 집값이 15억 하는데 교사 벌이로 집을 어떻게 사?

A. (구체적인 지역은 생략한다) 서울을 제외하고 해당 지역의 랜드마크에 해당하는 아파트를 이야기하고 있다. 랜드마크 주변에 있는 아파트들의 시세는 4-6억 정도이다. 그 지역에서 가장 비싼 집을 들이밀면서 집을 어떻게 사냐고 물으면 뭐라고 대답해야 할지 모르겠다. 그 어떤 시절로 돌아가도 사회초년생들이 해당 지역의 가장 비싼 집에 사는 건 불가능했다.

 

Q. 부부교사는 5-6억 하는 집은 부모 지원없이 절대 못 산다.

A. 위 질문은 대출에 대해 전혀 모르거나 알면서도 대출 자체에 대한 막연한 두려움을 가지고 있는 경우이다. 이 내용은 아래에서 다시 이야기하도록 한다.

 

세세하게 짜보는 부동산 계획

 

일단 임용이 되면 돈부터 모아야 한다. 이제 막 사회에 적응하는 사회초년생에게 본업을 도외시하고 재테크 공부부터 하라는 추천은 하지 않는다. 재테크에 대해 잘 모르겠으면 저금만 해도 좋으니 시드부터 만들자.

 

우리나라 평균 결혼 연령은 남자 33세, 여자 30세이고 그 연령은 계속해서 올라가고 있다. 이는 결혼까지 7-8년쯤 사회생활을 한다는 의미이다. 이때 연봉을 평균 4천으로 계산하면 약 3억이라는 돈이 내 통장에 들어온 셈이다. 집안 형편이 힘들어서 돈을 모으기 힘든 경우를 제외하고 평범한 가정에서 충실히 돈을 모았다면 8천 이상은 가지고 있어야 한다. 8년간 8천도 못 모았으면 부동산에 관심 있다고 말하기 전에 가계부부터 챙기자.

 

 

결혼 전까지 집에서 출퇴근이 가능하다면 가장 이상적이지만 사람에 따라 그 전에 독립해야 하는 경우도 있다. 이런 경우에는 그동안 모은 자금을 가지고 버팀목 전세 대출을 알아봐야 한다. 앞서 주택도시기금에서 운영하는 전세 대출을 소개한 적이 있다.

사회초년생 1억 전세 구하기 : 주택도시기금이 있잖아

버팀목 전세 대출을 통해 10년간 이자만 내면서 아파트 전세를 살 수 있다. 1억 2천을 대출받으면 월 이자가 23만원 내외로 수도권의 어지간한 월세보다 저렴하다. 카카오는 주택도시기금보다 전세 대출금 제공액이 더 크기 때문에 더 많은 금액을 필요로 하는 사람은 카카오 뱅크를 추천한다.

 

어느 정도 자산이 축적되고 결혼을 앞두고 있다면 주택 구입을 알아본다. 찾아봐야할 대상은 kb시세 6억 이하의 아파트다. 보금자리론을 활용한다면 3억을 고정금리, 체증식 상환으로 대출받을 수 있다. 이 경우 한 달에 약 60만원 정도 나온다. 다만 보금자리론을 활용하려면 연소득 제한에 걸리지 않도록 혼인 신고 전에 사용해야 한다.

보금자리론으로 내 집 마련 : 6억 이하 아파트 매수할 때

가끔 6억 이하의 구축을 알아보다 실망하는 사람들이 있는데 처음부터 역세권 신축의 모습을 기대하지 말자. 일반인에게 부동산은 하급지 구축부터 시작하는 것이 정석이다. 부모님이 좋은 아파트에 사는 것은 30년 넘게 모은 자산의 결과물임을 명심해야 한다. 부모님이 평생동안 쌓아올린 결실과 나의 시작을 비교하는 것은 잘못된 행동이다.

 

부부교사의 경우 양쪽에서 8천씩 모았다면 자금은 1억 6천, 결혼식에 조금 사용했다고 해도 1억 3천 이상은 가지고 있을 것이다. 그러면 1억 7천이 필요한데 복비와 이사비 등 부대 비용을 합하였을때 1억 8천 정도가 부족하다. 이때 사용하는 것이 공제회 대출이다. 공제회에서 자신이 매달 납부한 금액을 담보로 최대 1억까지 돈을 빌릴 수 있다.

 

공제회라고 하여 단체별로 구성원에게 일정 금액을 각출하여 만든 기관들이 존재한다. 교직원 공제회부터 행정 공제회, 경찰 공제회, 과학기술인 공제회, 군인 공제회, 소방 공제회 등 정말 다양하다. 공제회가 없는 기업 같은 경우에는 저금리로 운용하는 사내 대출을 활용하자.

 

 

 

 

 

 

 

부부교사의 경우 위의 상황에서 각각 9천만원씩 대출을 받아 부족분을 커버할 수 있다. 2년의 거치기간 동안 이자만 내면서 돈을 모으고 3년차 상환기간 전에 부분 납부를 통해 원리금을 낮출 수도 있다. 서울과 같이 부동산 가격이 높아서 6억 이하 아파트를 구하기 어렵다면 9억 이하 아파트에서 5억까지 빌려주는 적격대출을 활용한다.

적격대출 알아보기 : 9억 이하 아파트 구입할 때

다만 적격대출은 소진될 수 있으니 시기를 잘 맞춰서 움직여야 한다.

 

신용대출은 왜 안받는지 궁금해하는 사람들이 있을 것 같은데 작년 부동산 규제로 신용대출을 받아 1년 안에 규제 지역의 부동산을 구입하면 대출을 바로 상환해야 한다. 물론 이를 피하기 위해 미리 6개월에서 1년 전에 신용대출을 받아놓고 버티는 사람도 있지만 자금조달계획서와 보금자리론 심사 때 어찌될지 모르기 때문에 신용대출은 제외하고 공제회만을 소개한다.

 

하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있어

 

각종 부동산 규제로 인해 예전보다 부동산 구입이 어려워진 것은 명백한 사실이다. 최근 몇 년간 급등해버린 부동산 가격으로 인해 쉽사리 접근하기가 어려운 것도 맞는 말이다. 하지만 그렇다고 해서 '난 안돼'라고 포기해버릴 것인가? 길은 더 꼬였을지언정 아예 끊기지는 않았다.

부동산에 대해 공부하다 보면 알게 되는 것이 생각보다 국가에서 제공하는 대출이 잘 정비되어 있다는 것이다. 자신의 상황에 맞추어 기존 제도들을 잘 활용하면 역세권 신축 아파트는 못사더라도 적당한 내 집을 구할 수 있다. 그리고 내 집이 생겼다는 것은 드디어 나도 부동산 시장에 참여하였음을 의미한다.

 

첫 주택은 구축이겠지만 호재가 있는 곳을 고르는 것이 좋다. 미래에 스타필드와 같은 대형 쇼핑몰이 들어온다거나 역세권이 될 예정 등 호재가 예정되어 있지만 아파트가 구축이고 주변 환경이 좋지 않아 가격이 저렴한 매물들이 있다. 이런 주택을 시작으로 계속해서 상급지 갈아타기를 하는 것이다.

 

언제나 대출 상환기간은 최대로 해서 매월 상환 자금의 압박을 줄이고 인플레이션으로 빚을 태우면서 기다려야 한다. 다음 상급지로 넘어갈 때마다 기존의 빚을 청산하고 그동안 모은 돈과 새로운 빚을 추가하는 것이다. 이 과정을 언제까지 해야 할까? 정답은 없지만 자기가 만족할 때까지 해야 할 것이다.

 

2022.12.09. 2023년 한시적으로 특례보금자리론이 시행된다. 소득요건 제한이 없고 9억 이하 주택을 50년 4%대의 고정금리로 5억까지 대출해준다. 

“금리올라 또 부부싸움”.. 대출 갚느라 부부갈등 커진다[매부리레터]

전보다 금리가 높아져서 부담스러운 상황이지만, 특례보금자리론을 활용한다면 장기적인 자금 운용 계획을 세우는데 도움이 될 것이다. 상황이 상황이니만큼 무리할 필요는 없다. 어디까지나 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 대출받는 것이 유리하다.