'앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라'를 읽고

재건축에 관심을 갖게 되면서 읽은 책이다. 사실 재건축 관련 서적은 처음이라 무얼 읽으면 좋을지 고민했는데 해당 도서가 실용적인 내용으로 구성된 것 같아 선택하였다.

책을 읽으면서 중요하다고 생각한 부분을 초서한다.

---

재건축사업은 도시관리계획을 기반으로 해당 시의 도시주거환경 기본계획을 수립해 추진한다. 관련 데이터는 모두 해당 시청 홈페이지에 가면 공개되어 있다.

 

재건축사업 투자의 성공 요인은 첫째, 대규모 저층 주공 아파트 재건축 단지는 실패하지 않는다는 기본에 충실했다는 것이다. 둘째, 재건축 투자의 핵심은 대지지분이다. 

 

투기과열지구로 지정된 지역의 주택 재건축사업인 경우, 조합 설립 인가 후 해당 주택 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하며, 상속·이혼으로 인한 양도, 양수의 경우에는 제외함)한 자는 조합원이 될 수 없다. 

 

'전용면적(주거전용면적)'이란 발코니를 제외하고 아파트 내부에서 실제로 사용하는 주거면적을 의미한다. 각 세대가 독립적으로 사용하는 거실·주방·침실·욕실 등이 아파트 내부면적이고, 실생활과 직결되는 가장 중요한 공간이다. 전용면적은 청약 가능 평형을 산정할 때 기준이 되며, 공동주택의 구분소유권 등기에 기재되는 등기면적이자 건축물 관리대장에 표시되는 면적이기도 하다.

 

'공급면적'이란 분양면적이라고도 하며, 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 말한다. 공급면적은 전용면적에 계단 복도, 엘리베이터, 1층 현관 등 '주거공용면적'을 더한 면적이다. 우리가 흔히 말하는 아파트 단가, 즉 3.3㎡당 가격의 기준이 되는 면적을 말한다.

 

'계약면적'이란 공급면적에 관리사무소나 지하주차장 등 자신과 밀접하지 않은 공용면적을 포함한 면적을 말한다. 계약면적은 계약할 때 기준으로 사용하는 면적인데, 같은 103㎡(31평)라고 해도 계약면적 103㎡(31평)면 아무래도 작을 수밖에 없다. 계약면적까지는 모두 분양가에 포함된다.

 

'대지지분'이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 세대수로 나눠 등기부에 표시하는 면적을 말한다. 아파트의 대지면적은 넓은 반면 세대수가 적고, 건축면적이 작을수록 대지지분이 늘어나게 된다. 결과적으로 용적률이 낮을수록 대지지분은 높아지게 되는 원리다.

 

'용적률'은 건축물의 연면적(건축물 각 층 바닥면적의 합계을 대지면적으로 나눈 값이다. 이때 지하층 및 주차용으로 쓰이는 바닥면적, 지상층 주차장, 주민 공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난 안전구역 면적은 연면적에 포함하지 않는다.

 

'기준용적률'은 정비사업구역 지정시, 도시계획조례 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 전면도로의 폭, 경관, 기타 기반시설 여건 등 입지적 여건을 고려해 블록별·필리별로 정한 용적률이다. 즉 각종 건축물 건축시 지자체 조례로 규정한 용적률 범위 안에서 별로도 정한 용적률을 말한다.

 

'허용용적률'은 제1종 지구단위계획을 통해 정해지는 용적률로, 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률이다. '상한용적률'은 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하전 등의 공공시설로 기부채납하거나 또는 설치·조성해 기부채납하는 경우, 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 융적률이다.

 

지분제는 시공사가 조합원들에게 대지지분에 따른 무상지분율을 제시해 조합원들이 추가부담금 없이 받을 수 있는 신축 아파트 면적의 비율을 미리 정하는 것을 말한다. 반면에 도급제는 사업의 이익과 위험요소는 재건축조합에 귀속시키고 시공사는 단순히 공사만 하는 것으로, 시공사의 위험을 최소화하는 방식이다.

 

부동산 시장이 상승기일 때는 도급제가 유리하다. 도급제는 시공사에게 사전에 계약된 3.3㎡당 공사비만을 지불하고, 추가로 발생하는 개발이익을 모두 조합이 가져가는 계약형태이기 때문이다. 반대로 부동산 시장이 하락기일 때는 지분제가 유리하다. 지분제는 시공사가 조합에게 제시한 무상지분율을 확정한 상태에서 추가 하락에 대한 손실을 시공사가 부담하기 때문이다. 이는 조합원의 입장에서 본 것이고, 시공사의 입장에서는 그 반대가 된다.

---

초서한 내용 말고도 실제 재건축 사례들이 자세히 실려있어 당시의 상황과 분위기를 읽는데 도움이 되었다. 2015년에 나온 책이라 사실 3년의 유통기한?은 이미 끝나긴 했지만 재건축에 대해 공부하는 사람은 한번쯤 읽어보면 좋을 것이다.